Liebe Leser,

als Präsident der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (GIF) werden von ihm (Thomas Beyerle, Anm. d. Red.) fundierte Werteinschätzungen erwartet. Bevor Beyerle also von einer „Flucht“ aus Immobilien spricht, muss einiges passieren.

 

Nun aber ist es so weit. Der Boom ist vorbei, stellt Beyerle fest, und „aus dem einstigen Drang ins Eigenheim und in die Eigentumswohnung wird immer mehr eine Flucht aus dieser Anlageklasse“. (https://archive.ph/1Femq)

Verkaufen Sie also jetzt so schnell wie möglich, denn bald werden Sie noch Geld dazugeben müssen, wenn Sie Ihre Immobilie loswerden wollen. Aber wer ist eigentlich diese GIF? Ein eingetragener Verein aus Wiesbaden, der u.a. Wertermittlungen in seinem Online-Shop verhökert. Mitglied kann dort jeder werden, selbst Studenten, Rentner, Pensionäre und andere Nichtberufstätige. Wie viel die wohl üblicherweise mit Immobilien und deren Bewertung zu tun haben werden?

Seit die Zinsen für Hypothekendarlehen steigen und die Preise von Immobilien sinken, gebe es weniger Kaufinteressenten – und Verkäufer müssten sich gedulden, manchmal auch bescheiden sein, was ihre Preiswünsche angeht, sagt der Chef der Vereinigung von 1300 Bewertern, Maklern und Ökonomen. (Und natürlich Studenten usw., Anm. d. Red.)

Nun, das war schon immer so und deshalb lautete der Spruch aller Makler schon seit jeher “Lage, Lage und nochmals Lage“. Dass bei Zinsen von 0,5% teils auch Kanacken bei irgendwelchen Drecksobjekten zugegriffen haben, die ich noch nicht einmal an Kakerlaken vermieten würde, das mag ja sein. Aber ich habe meine erste Wohnung mit 4,2% finanziert und meine Schwester ihr Haus in Düsseldorf sogar mit über 6%. Und das war um 2004 herum absolut normal. Derzeit liegt der Bauzins bei 3,6% bis 4,0% für 10 Jahre, mithin noch lange nicht da wo er 2006 lag.

Dann kommt es natürlich auch noch auf das Objekt an, wo dieses liegt und ob der Eigentümer verkaufen muss. Nehmen wir mal meinen Leerstand in Wuppertal. 110 qm DG im 2 1/2 OG in einer 2+ Wohnlage mit sehr entspannter Parksituation. 4-5 Zimmern, uneinsehbarer Dachterrasse, 2 Bädern, Gäste-WC, moderner Einbauküche, begehbarem Kleiderschrank und großer Garage für das Auto plus ein bis zwei Motorräder. Der Zweitwagen vom Format eines C-Klasse Kombis kann davor geparkt werden.

Da können Sie lange nach suchen. Aktuell ist kein vergleichbares Objekt auf dem Markt. Und schon gar nicht in der Ausstattung und dem neuwertigen Zustand.

Da ich nicht vorhabe meine Mietwohnungen zu verkaufen, interessieren mich deren Preise aktuell nicht die Bohne. Aber natürlich werden 2-3 Zimmer Wohnungen um die 70 qm in guten Lagen preislich nicht nachlassen, denn viele Rentner wollen ja gerade raus aus ihren großen Häusern mit den hohen Energiekosten. Die dafür natürlich deutlich im Preis nachgeben werden, zumal die Irren aus dem linksrotzgrünen Lager den neuen Käufern eine 10-jährige strafbewehrte Frist zur energetischen Sanierung auferlegt haben. Wer auf dem aktuellen Immobilienmarkt also hinten rüber fällt, das sind die Familien mit ihrem Wunsch nach einem kleinen Häuschen mit Garten, wo man einst mit handwerklichem Geschick nach Feierabend noch Vieles selbst erledigen konnte. Aber die Zeiten sind vorbei, denn die vorgeschriebene – sauteure – Wärmepumpe bekommen Sie nicht mehr selbst installiert.

Aber warum sollten Sie und Ihre Kinder auch schön wohnen können? Es reicht doch aus wenn das grüne Geschmeiß fürstlich logiert. Sie sind für die doch bloß menschlicher Abfall, der à la DDR in bessere Hühnerkäfige gesperrt gehört. Na ja, vielleicht geht Ihnen das eines Tages aber auch noch auf. Mir kann es jedenfalls egal sein. Meine Gasetagenheizung ist gerade gecheckt worden und im Bestzustand. Der Austausch durch eine Wärmepumpe ist nicht möglich und durch die riesigen s/w Fensterflächen muss ich selbst im Winter oft gar nicht heizen.

Interessant, gell? Natürlich wird gerade in diesen Städten recht viel Schrott angeboten. Alles sind Städte mit einem vergleichsweise hohen Flüchtlingszuzug, auf den die Verkäufer offenbar spekuliert haben. Denn wie sagte mir ein Makler mal so schön, als ich mich für eine kleinere Wohnung in der Nähe von Wuppertal interessiert hatte “1,5% Rendite ist doch besser als nichts“. Mag ja sein, aber doch viel zu wenig, wenn man sie erstens nicht braucht und zweitens auch noch überteuert bezahlen muss.

Aber besonders die Deutschen können ja nicht gut rechnen. So kaufen sie gerne auf Pump und wundern sich bei der Anschlussfinanzierung über gestiegene Zinsen, was ihnen dann schon mal den Hals brechen kann. Einerseits sind sie besonders risikoscheu, andererseits vertrauen sie irgendwelchen Bänkern und vermeintlichen Experten, anstatt sich selbst schlau zu machen. Auch ist der Jahresurlaub und das geleaste Auto vor der Tür wichtiger als das schnelle Abbezahlen des Wohneigentums. Rücklagen zu bilden ist des Michels Ding auch nicht unbedingt. Man ist ja gegen so gut wie alles versichert. Dummerweise gibt es aber keine Assekuranz, die Zinserhöhungen abdeckt.

Und dann gibt es noch den Hang mancher Leute zu so etwas wie Prestige. Wie blöd muss man z.B. sein in Düsseldorf zu kaufen, wenn man dann zur Arbeit nach Wuppertal pendelt?

Der kluge Käufer kauft günstig oder er zahlt bar. Denn selbst steuerlich absetzbare Finanzierungen kosten letztlich Geld und mindern die Rendite. Und die zzgl. der Abschreibung macht den wahren Wert von Mietimmobilien aus. Schließlich will man die Kuh ja möglichst lange melken. Wenn am Ende noch eine ordentliche Wertsteigerung verbleibt, die eigentlich kaum zu verhindern ist, dann umso besser. Aber damit rechnen tut der kluge Anleger nicht.

Es gibt aber eben Lagen die so nicht nochmal zu haben sind. Und wer dort hat, der braucht sich keine Sorgen zu machen. Natürlich wird auf der grünen Wiese – noch – neu gebaut. Aber ohne PKW ist man dort zumeist aufgeschmissen. Zumindest eine gute Busverbindung brauchen vor allem ältere Menschen. Und die werden gerade ja nicht weniger.

Und so werden die Bestandsmieten in ansprechenden Lagen umso mehr steigen je teurer die Mieten für Neubauten durch den grünen Wahn werden. Der Neubau bricht jetzt schon spürbar ein was sich auf den Preis für gute Mietobjekte positiv auswirkt. Und Eines sollte man nie vergessen. Eine Aktie ist ein volatiles Stück Papier, bestenfalls mit guter Dividende. Edelmetalle werfen keine Zinsen ab. Grund und Boden sowie die Steine darauf aber tun es.

Einfaches Beispiel: Ich habe obige Wohnung in 2004 für ca. 170.000 EUR incl. NK ohne Makler gekauft. An Zinsen kamen vielleicht nochmal 20.000 EUR dazu. Im Mittel habe ich seither niedrig geschätzte gute 1.000 EUR monatlich an Miete gespart. 2022 – 2004 = 18 x 12 x 1.000 = 216.000 EUR.

Gut, auf den ersten Blick rechnet sich das kaum. Aber es ist ja erst Anfang 2023. Und in 12 Jahren schaut die Rechnung nochmals um 144.000 EUR besser aus, Mietsteigerungen nicht berücksichtigt. Und dann kommt für den Normalbürger die Rente. Da machen 1.000 EUR im Portemonnaie schon einen ordentlichen Unterschied aus, zumal er sorgenfrei ist, anders als z.B. gerade die Tesla Aktie.

Und die Sorgenfreiheit ist mir wichtiger als die maximale Rendite. Wenn die Bude in 10 Jahren für “nur” 320.000 EUR weg geht, dann ist das immer noch eine Menge Spielgeld. Aber voraussichtlich wird es deutlich mehr sein.

Hätten Sie Anfang 2004 für 32 EUR eine Mercedes-Aktie gekauft, dann wäre diese heute 69 EUR wert. 170.000 : 32 = 5.312,50 x 69 = 366.562,50. Davon ziehen Sie jetzt aber bitte die Miete i.H.v. 216.000 EUR ab. Es verbleiben 150.562,50 EUR. Natürlich wird Mercedes Dividenden ausgeschüttet haben. Vielleicht kommen Sie damit auf 200.000 EUR. Aber jetzt rechnen wir einfach mal die 10+ Jahre weiter. Spätestens dann geht die Immobilie deutlich in Führung.

Und dann wollen wir nicht vergessen, wo die Mercedes-Aktie 2020 – also praktisch vor ein paar Wochen noch – stand.

Mir persönlich wäre das zu nervenaufreibend!